1  Introdução

Morar em Copacabana já representou, para muitos, a realização de um sonho: a conquista de prestígio social e de um estilo de vida alegre e moderno, ainda que residindo em apartamentos pequenos, e sem renda suficiente para desfrutar dos espaços privados chiques ou efervescentes, que reuniam a elite carioca nos anos 50 e 60. Foi isso que nos mostrou o antropólogo Gilberto Velho (1973) em seu clássico livro “A Utopia Urbana”^[1]. O trabalho analisou as percepções dos moradores de um edifício na Rua Bolívar^[2], que orientaram suas escolhas locacionais e sua atratividade pelo bairro.

Entretanto, o declínio demográfico continuado do bairro a quatro décadas, nos leva a crer que, muito provavelmente, o fenômeno social descrito pelo autor esteja se dissipando. Somente na última década, o bairro de Copacabana foi o que mais perdeu população em toda a zona sul, 17.473 pessoas, bem como o que obteve a maior queda no número dos domicílios particulares permanentes ocupados, menos 1.932, no mesmo período. O que está acontecendo com o bairro mais famoso do Rio de Janeiro, a “Princesinha do Mar”?

Figura 1: População residente em Copacabana - 1970/2022      

Fonte: IBGE; Censos Demográficos; IPP/PCRJ – Anuário Estatístico 1998 e DATA.RIO.

Algumas hipóteses podem ser formuladas a respeito dessa suposta “fuga” das famílias do bairro. Porém, nenhuma delas estará relacionada com a desvalorização dos imóveis, pois, como veremos a seguir, o valor médio das transações imobiliárias têm crescido, tanto no que concerne à compra e venda, quanto à locação. A inauguração de três estações de metrô, a instalação das UPPs em todas as comunidades do bairro, a descoberta do pré-sal, assim como a realização de grandes eventos esportivos, foram alguns fatores impulsionadores da valorização imobiliária extraordinária ocorrida no bairro nos últimos vinte anos.

A hipótese da elevação da expectativa de vida combinada à queda da fecundidade não é descartável, já que os moradores com mais de 60 anos representam nada menos do que 33% da população da V RA, enquanto apenas 20% no total do Município. É um fenômeno global, mas que tende a produzir efeitos mais acentuados em localidades onde a proporção de idosos está acima da média, como é o caso de Copacabana. Contudo, o aumento de um grupo de idade específico, a princípio, não guarda relação com a drástica desocupação dos imóveis residenciais em um bairro predominantemente de classe média.

Mais intrigante ainda é o fato do inverso ter ocorrido nas favelas do bairro, onde houve um crescimento exponencial tanto de moradores (+53%), quanto de domicílios (+107%)^[3].

A hipótese que iremos explorar aqui, enquanto objetivo do presente trabalho, é a de que a perda da população residente e a desocupação recorde dos imóveis residenciais em Copacabana se deveu, em grande medida, à opção crescente dos proprietários pelo aluguel de temporada, ao invés do aluguel tradicional com duração mínima de 30 meses. Para tanto, iremos apresentar a seguir os dados que sustentam tal hipótese, como a valorização imobiliária observada na última década, a alta no preço dos aluguéis, e o número espetacular de imóveis cadastrados em plataformas de aluguel de temporada, comparativamente aos demais bairros da Cidade.

Cumpre esclarecer, no entanto, que serão necessárias pesquisas mais aprofundadas para apoiar análises conclusivas. Em primeiro lugar, para saber se o fenômeno observado ocorre de uma forma homogênea no território ou apenas em determinados setores censitários. Também seria fundamental compreender a tipologia predominante dos domicílios de uso ocasional – categoria definida pelo IBGE como imóveis utilizados de maneira esporádica, sem moradores habituais, como residências de temporada. Esse perfil, por estar frequentemente associado a áreas de lazer (especialmente durante férias, festas ou eventos), dialoga diretamente com as características de um bairro como Copacabana. Por fim, deveria investigar a faixa de renda familiar preponderante no processo migratório e, obviamente, as razões que levaram à decisão de mudar de bairro, cidade ou país.

2  A valorização imobiliária desigual

De acordo com os dados do Cadastro do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) tabulados pelo Instituto Pereira Passos, no período compreendido entre os anos de 2010 e 2022, o valor dos imóveis residenciais em Copacabana alternou de ascensão à queda,  seguida de uma leve recuperação, a partir do arrefecimento da pandemia de COVID-19. A realização da Copa do Mundo, em 2014, e dos Jogos Olímpicos, em 2016, foi determinante para uma alta extraordinária dos preços ali verificada.

Figura 2: Valor médio do m² residencial em Copacabana (R$ mil) - 2010/2025

Fonte: DATA.RIO – IPP/PCRJ

Contudo, quando observamos os dados do ITBI por logradouro^[4] – que já exclui os pertencentes a assentamentos informais - evidencia-se que as oscilações foram constantes, porém, que a valorização foi desigual dependendo da localização, uma vez que os valores de m², em alguns casos, distanciam-se significativamente da média do bairro. Nota-se na tabela abaixo, claramente a existência de 3 grupos de logradouros em Copacabana: os endereços “nobres”, os “mais valorizados” e os “menos valorizados”. O primeiro grupo se destaca pela estabilidade, manutenção do altíssimo valor do m² – sempre acima da média do bairro - mesmo no período de crise, que tem início em meados de 2016, e se estende até 2022^[5].

Figura 3: Valor médio do m² residencial em Copacabana, segundo logradouros selecionados (em R$ mil) – 2010/2025

Fonte: DATA.RIO – IPP/PCRJ

O segundo grupo se mantém muito próximo à média do valor de m² do bairro, e a área média das transações é, muitas vezes, similar à dos endereços nobres, indicando imóveis de bom padrão.  E o terceiro é formado pelos endereços menos valorizados, que se dividem no que tange à metragem do imóvel. Nos casos da Avenida Prado Júnior e Rua Siqueira Campos, predominam áreas médias anuais compreendidas entre 33 a 60 m². Já em outros, como na Rua Sá Ferreira, a metragem média das transações se assemelha a do segundo grupo, mas o valor médio é muito inferior.

Cabe destacar neste ponto, a aparente inflexão quanto ao que é valorizado pelo mercado, posto que em 2025, todos os endereços selecionados se equivalem, à exceção da Avenida Atlântica, e das ruas Francisco Otaviano e Sá Ferreira, independentemente da área do imóvel. Esse dado sugere que os imóveis pequenos - conjugados, sala e quarto ou os chamados “apartamentos compactos”-  tiveram uma valorização superior aos imóveis de melhor padrão que predominam nas ruas Miguel Lemos, Constante Ramos ou Bulhões de Carvalho.

Embora a área média dos imóveis residenciais transacionados em Copacabana tenha se mantido estável no período analisado – em torno de 80 m² -, a partir do reaquecimento do mercado pós-pandemia, mostrado na Figura 4, nota-se uma ligeira queda da metragem média anual nos logradouros selecionados, à exceção da Avenida Atlântica.

Figura 4: Total de transações imobiliárias residenciais em Copacabana – 2011^[6]/2025^[7]

Fonte: DATA.RIO – IPP/PCRJ

Caso a dinâmica imobiliária observada esteja sendo, de fato, impulsionada por uma re-valorização dos apartamentos pequenos ou compactos, isto significa ser a causa do esvaziamento populacional de Copacabana? Não há relação de causalidade imediata, uma vez que depende do uso que está sendo dado ao imóvel transacionado. A valorização em si aponta apenas para uma possível gentrificação, em que famílias de maior poder aquisitivo estão substituindo as anteriores.

Torna-se necessário, então, analisar se o uso dos imóveis transacionados, destinam-se ao uso residencial permanente ou ocasional, ou mesmo apenas como reserva de valor, os mantendo vagos. Complementarmente, cabe considerar o comportamento do valor dos aluguéis, tanto os de longa duração, quanto os de temporada. É o que veremos a seguir.

3  Os domicílios destinados ao aluguel de temporada

Em 2022, segundo o IBGE, haviam 2.920.214 domicílios no município do Rio de Janeiro^[8], dos quais a esmagadora maioria (97,87%) particulares permanentes, ou seja, que se destinavam ao uso residencial familiar, diferentemente dos improvisados (0,08%) e dos coletivos (0,05%), que são asilos, pensionatos, presídios, conventos etc. Dos 2.916.307 domicílios particulares permanentes identificados no último Censo, 479.336 encontravam-se não ocupados (16,43%), sendo 388.344 totalmente vagos, e 90.992 de uso ocasional, seja utilizado pelo próprio proprietário ou por terceiros, através de cessão ou de aluguel de temporada.

No bairro de Copacabana, a proporção de domicílios desocupados foi muito maior. Do total de 84.630 domicílios particulares permanentes recenseados em 2022, nada menos do que 20.499 estavam vagos, representando cerca de 24%. Infelizmente, não nos foi possível desagregar o dado, de modo a precisar o número exato daqueles destinados ao uso ocasional. Contudo, se estimarmos a partir dos mesmos percentuais obtidos no Município, seriam esses apenas 3.890 domicílios, o que contraria fortemente o fato de 11 mil imóveis serem atualmente cadastrados no bairro, numa única plataforma de aluguel de temporada.

Copacabana contribui atualmente (Inside Airbnb, 2025) com 31% das unidades de hospedagem cadastradas pelo Airbnb na cidade^[9]. Das 13.009 acomodações disponíveis no bairro, 85% são apartamentos ou casas inteiras. Ou seja, em 2025, os domicílios de uso ocasional destinados ao aluguel de temporada já representam mais de 13% dos domicílios particulares permanentes existentes no bairro, considerando que existem muitos outros sites de locação de curto prazo.

Teria sido essa uma tendência que se verificou no período intercensitário – 1.932 domicílios desocupados a mais em 2022 do que em 2010 – e que acelerou freneticamente nos últimos 3 anos?

Muito provavelmente. Se observarmos a lista dos “top hosts” disponibilizados pela plataforma acima mencionada, notamos que os 48 primeiros concentram 1.477 acomodações, sendo a sua quase totalidade de imóveis inteiros! O acúmulo de imóveis residenciais entre eles apresenta uma variação de 156 a 16 imóveis. São investidores – tanto empresas como pessoas físicas –, que adquirem imóveis residenciais, reformam, mobiliam e os colocam no lucrativo mercado de aluguel de curtíssima temporada. O período predominante é o de 1 a 4 dias.

Apenas uma pequena parte destes imóveis podem ter se originado em lançamentos imobiliários, uma vez que eles foram exíguos no período analisado. Com efeito, entre 1996 e 2022 somente 165 unidades residenciais receberam habite-se em Copacabana^[10]. Só a partir de 2021, com incentivos urbanísticos concedidos no âmbito do Programa Reviver Centro, é que se dá um novo impulso construtivo no bairro, com o licenciamento de oito empreendimentos residenciais, totalizando 995 apartamentos^[11]. Contudo, ainda não é possível avaliar quantos destes já estão ou serão destinados ao aluguel de temporada.

O que sabemos, por enquanto, é a publicidade que se faz para esses novos lançamentos, no que concerne à oportunidade de investimento de “alta rentabilidade”. De fato, segundo dados da SECOVI, Copacabana foi o segundo bairro da Zona Sul com maior valorização para locação residencial nos últimos doze meses, correspondente a 20,1%, ficando atrás apenas de Laranjeiras que, no mesmo período, apresentou uma variação de + 30,2%^[12]. Cabe ressaltar, porém, que o valor do m² estimado pelo órgão para locação residencial no bairro – R$ 65,35 (em junho/2025) -, sugere referir-se somente aos contratos de médio e longo prazo, haja vista resultar incompatível com os preços praticados em caso de hospedagem/dia.

Para se ter uma ideia da discrepância existente entre os valores dos aluguéis de curto e longo prazo, basta uma rápida visita a uma popular plataforma de transações imobiliárias. Nesta, podemos encontrar apartamentos com cerca de 30 m², com valores que variam de R$ 190 a 250 por dia^[13], dependendo da localização, o que permite auferir um total mensal em torno de R$ 6 mil, caso fossem alugados continuamente! Os valores do aluguel de temporada também são majorados em função da sazonalidade, de datas ou eventos especiais, tais como Réveillon ou shows de Madonna e de Lady Gaga, entre outros.

A expectativa de uma rentabilidade superior à locação tradicional, pode realmente estar levando à opção pelo aluguel de temporada, mas precisaremos de pesquisa mais aprofundada para dimensionar o fenômeno. Além da desocupação dos domicílios particulares permanentes, a busca pela rentabilidade máxima do imóvel residencial, consequentemente conduz à gentrificação, tanto pela majoração dos aluguéis, quanto do valor das cotas condominiais, de modo a atender aos requisitos como modernização, limpeza e segurança dos edifícios, como mostra a reportagem do jornal O Globo^[14] sobre as mudanças operadas no famoso Edifício Master, a partir de 2021.

Situado na Rua Domingos Ferreira 125, no valorizado Posto 4, o edifício abriga 276 apartamentos conjugados, tendo sido o cotidiano dos seus moradores retratados no premiado documentário homônimo^[15], de Eduardo Coutinho, lançado em 2002. A matéria acima mencionada mostra que um terço das unidades já são destinadas ao aluguel de temporada, e dos 38 moradores de classe média baixa e baixa entrevistados no filme – aposentados, vendedores ambulantes, garotas de programa, artistas decadentes ou em início de carreira, entre outros – apenas 4 permanecem no prédio. Além da contratação de arquiteta paisagista para a reforma da portaria e modernização, uma empresa de segurança hoje presta esse serviço ao condomínio, através de 14 funcionários!

Segundo alguns sites pesquisados, o preço dos apartamentos de 35 m² alcança valores que variam de R$ 450.000 a R$ 680.000, dependendo do estado de conservação e se estão ou não mobiliados, “prontos para morar” no linguajar dos corretores. Isto corresponde ao valor de m2, de R$ 13.000 a 19.000, muito maior do que a média do bairro, ou mesmo dos logradouros selecionados que mostramos no Gráfico 2 e no Quadro 1, na sessão anterior. Não encontramos referências para o aluguel de longo ou curto prazo para esse endereço.

Será o que ocorre no Edifício Master, a tendência que explica o esvaziamento populacional do bairro de Copacabana? Ainda que faça todo o sentido, não é possível tirar o todo por uma ínfima parte... Precisamos de mais elementos que a comprovem, mais pesquisa.

4  Conclusão

O esvaziamento demográfico de Copacabana não é um fenômeno novo, e pode ser atribuído à combinação de um conjunto de fatores, entre os quais baixa natalidade, envelhecimento ou migração. Neste artigo, buscamos jogar luz sobre aspectos da dinâmica imobiliária que, por ventura, estejam contribuindo ainda mais para o decréscimo populacional que se mostrou comum a toda a zona sul na última década. Com base na análise de dados do ITBI, vimos que logradouros antes menos valorizados, nos quais predominam apartamentos pequenos, tiveram uma valorização superior aos demais. O crescimento do aluguel de temporada, já tradicional no bairro com forte vocação turística, revelou-se a hipótese mais plausível, uma vez reforçada pela alta dos aluguéis, por matérias veiculadas na mídia a respeito das transformações de antigos edifícios compostos por apartamentos “conjugados”, e dos dados de uma das principais plataformas de locação de curtíssima temporada.

Referências

IBGE. Base SIDRA; DATA.RIO. Rio de Janeiro: Instituto Pereira Passos (IPP/PCRJ), [s.d.].

INSIDE AIRBNB. Rio de Janeiro. Disponível em: Inside Airbnb. Acesso em: 28 out. 2025.

O GLOBO. Edifício Master: duas décadas após filme, prédio em Copacabana está reformado, tem novo perfil de moradores e enfrenta desafios como os aluguéis de curta temporada. Rio de Janeiro, 5 jul. 2025.

PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO. Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU). Diagnóstico técnico do PMHIS/2025. Rio de Janeiro: Sistema de Licenciamento, 2025.

SABREN – SISTEMA DE ASSENTAMENTOS DE BAIXA RENDA. IPP/PCRJ. Dados preliminares do Censo Demográfico do IBGE 2022. Rio de Janeiro: Instituto Pereira Passos, 2022.

SECOVI RIO. Indicadores de locação. Disponível em: SECOVI Rio. Acesso em: 2 nov. 2025.

VELHO, Gilberto. A utopia urbana. Rio de Janeiro: Zahar, 1973.

ZAP IMÓVEIS. Disponível em: ZAP Imóveis. Acesso em: 2 nov. 2025. 

Sobre a Autora

Rose Compans é arquiteta e urbanista, doutora em Planejamento Urbano e Regional. Lecionou nas faculdades de Arquitetura e Urbanismo da UFRJ e do Instituto Metodista Bennett. Trabalhou por mais de 30 anos na Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro e hoje atua na Câmara Municipal do Rio de Janeiro. Tem dezenas de trabalhos publicados em livros e revistas acadêmicas, entres os quais sua premiada tese de doutoramento, intitulada “Empreendedorismo Urbano: Entre o Discurso e a Prática".

Contribuições da Autora

Conceituação, R.C.S.; investigação, R.C.S.; análise, R.C.S.; redação—preparação do rascunho original, R.C.S.; redação—revisão e edição, R.C.S.

Conflitos de Interesse

A autora declara não haver conflitos de interesse.

Sobre a Coleção Estudos Cariocas

A Coleção Estudos Cariocas (ISSN 1984-7203) é uma publicação de estudos e pesquisas sobre o Município do Rio de Janeiro, vinculada ao Instituto Pereira Passos (IPP) da Secretaria Municipal da Casa Civil da Prefeitura do Rio de Janeiro.

Seu objetivo é divulgar a produção técnico-científica sobre temas relacionados à cidade do Rio de Janeiro, bem como sua vinculação metropolitana e em contextos regionais, nacionais e internacionais. Está aberta a quaisquer pesquisadores (sejam eles servidores municipais ou não), abrangendo áreas diversas - sempre que atendam, parcial ou integralmente, o recorte espacial da cidade do Rio de Janeiro.

Os artigos também necessitam guardar coerência com os objetivos do Instituto, a saber:

1. Promover e coordenar a intervenção pública sobre o espaço urbano do Município;
2. Prover e integrar as atividades do sistema de informações geográficas, cartográficas, monográficas e dados estatísticos da Cidade;
3. Subsidiar a fixação das diretrizes básicas ao desenvolvimento socioeconômico do Município.

Especial  ênfase  será  dada  no  tocante  à  articulação  dos  artigos  à  proposta  de desenvolvimento  econômico  da  cidade.  Desse  modo,  espera-se  que  os  artigos multidisciplinares  submetidos  à  revista  respondam  às  necessidades  de desenvolvimento urbano do Rio de Janeiro.