1  Introducción

Vivir en Copacabana representó para muchos la realización de un sueño: la conquista de prestigio social y de un estilo de vida alegre y moderno, aunque residieran en apartamentos pequeños y sin ingresos suficientes para disfrutar de los espacios privados elegantes o efervescentes, que reunían a la élite carioca en los años 50 y 60. Eso fue lo que nos mostró el antropólogo Gilberto Velho (1973) en su clásico libro “La Utopía Urbana”^[1]. El trabajo analizó las percepciones de los residentes de un edificio en la Calle Bolívar^[2], las cuales orientaron sus elecciones de ubicación y su atractivo por el barrio.

Sin embargo, el declive demográfico continuado del barrio desde hace cuatro décadas nos lleva a creer que, muy probablemente, el fenómeno social descrito por el autor se esté disipando. Solo en la última década, el barrio de Copacabana fue el que más población perdió en toda la zona sur: 17.473 personas, así como el que obtuvo la mayor caída en el número de domicilios particulares permanentes ocupados: 1.932 menos, en el mismo período. ¿Qué está sucediendo con el barrio más famoso de Río de Janeiro, la “Princesita del Mar”?

Figura 1: Población residente en Copacabana - 1970/2022

Fuente: IBGE; Censos Demográficos; IPP/PCRJ – Anuario Estadístico 1998 y DATA.RIO.

Algunas hipótesis pueden formularse respecto a esta supuesta “huida” de las familias del barrio. Sin embargo, ninguna de ellas estará relacionada con la desvalorización de los inmuebles, pues, como veremos a continuación, el valor medio de las transacciones inmobiliarias ha crecido, tanto en lo que respecta a la compraventa como al alquiler. La inauguración de tres estaciones de metro, la instalación de las UPP en todas las comunidades del barrio, el descubrimiento del presal, así como la realización de grandes eventos deportivos, fueron algunos factores impulsores de la valorización inmobiliaria extraordinaria ocurrida en el barrio en los últimos veinte años.

La hipótesis del aumento de la esperanza de vida combinado con la caída de la fecundidad no es descartable, ya que los residentes con más de 60 años representan nada menos que el 33% de la población de la V RA, mientras que solo el 20% en el total del Municipio. Es un fenómeno global, pero que tiende a producir efectos más acentuados en localidades donde la proporción de ancianos está por encima de la media, como es el caso de Copacabana. No obstante, el aumento de un grupo etario específico, en principio, no guarda relación con la drástica desocupación de los inmuebles residenciales en un barrio predominantemente de clase media.

Aún más intrigante es el hecho de que lo inverso haya ocurrido en las favelas del barrio, donde hubo un crecimiento exponencial tanto de residentes (+53%) como de domicilios (+107%)^[3].

La hipótesis que exploraremos aquí, como objetivo del presente trabajo, es que la pérdida de población residente y la desocupación récord de los inmuebles residenciales en Copacabana se debió, en gran medida, a la creciente opción de los propietarios por el alquiler temporal, en lugar del alquiler tradicional con duración mínima de 30 meses. Para ello, presentaremos a continuación los datos que sustentan dicha hipótesis, como la valorización inmobiliaria observada en la última década, el alza en el precio de los alquileres, y el número espectacular de inmuebles registrados en plataformas de alquiler temporal, en comparación con los demás barrios de la Ciudad.

Cabe aclarar, sin embargo, que serán necesarias investigaciones más profundas para apoyar análisis concluyentes. En primer lugar, para saber si el fenómeno observado ocurre de forma homogénea en el territorio o solo en determinados sectores censales. También sería fundamental comprender la tipología predominante de los domicilios de uso ocasional – categoría definida por el IBGE como inmuebles utilizados de manera esporádica, sin residentes habituales, como viviendas de temporada. Ese perfil, por estar frecuentemente asociado a áreas de ocio (especialmente durante vacaciones, fiestas o eventos), dialoga directamente con las características de un barrio como Copacabana. Por último, debería investigarse el rango de ingreso familiar preponderante en el proceso migratorio y, obviamente, las razones que llevaron a la decisión de cambiar de barrio, ciudad o país.

2  La valorización inmobiliaria desigual

De acuerdo con los datos del Cadastro del ITBI (Impuesto de Transmisión de Bienes Inmuebles) tabulados por el Instituto Pereira Passos, en el período comprendido entre los años 2010 y 2022, el valor de los inmuebles residenciales en Copacabana alternó entre ascenso y caída, seguida de una leve recuperación a partir del enfriamiento de la pandemia de COVID-19. La realización de la Copa del Mundo, en 2014, y de los Juegos Olímpicos, en 2016, fue determinante para una alta extraordinaria de los precios allí verificada.

Figura 2: Valor medio del m² residencial en Copacabana (R$ mil) - 2010/2025

Fuente: DATA.RIO – IPP/PCRJ

Sin embargo, cuando observamos los datos del ITBI por logradouro^[4] – que ya excluye los pertenecientes a asentamientos informales - se evidencia que las oscilaciones fueron constantes, pero que la valorización fue desigual dependiendo de la ubicación, ya que los valores de m², en algunos casos, se distancian significativamente del promedio del barrio. Se nota en la tabla siguiente, claramente la existencia de 3 grupos de logradouros en Copacabana: las direcciones “nobles”, las “más valorizadas” y las “menos valorizadas”. El primer grupo se destaca por la estabilidad, mantenimiento del altísimo valor del m² – siempre por encima del promedio del barrio - incluso en el período de crisis, que comienza a mediados de 2016 y se extiende hasta 2022^[5].

Figura 3: Valor medio del m² residencial en Copacabana, según logradouros seleccionados (en R$ mil) – 2010/2025

Fuente: DATA.RIO – IPP/PCRJ

El segundo grupo se mantiene muy cerca del promedio del valor de m² del barrio, y el área media de las transacciones es, a menudo, similar a la de las direcciones nobles, indicando inmuebles de buen estándar. Y el tercero está formado por las direcciones menos valorizadas, que se dividen en lo que respecta a la superficie del inmueble. En los casos de la Avenida Prado Júnior y la Calle Siqueira Campos, predominan superficies medias anuales comprendidas entre 33 y 60 m². En otros, como en la Calle Sá Ferreira, la superficie media de las transacciones se asemeja a la del segundo grupo, pero el valor medio es muy inferior.

Cabe destacar en este punto la aparente inflexión en cuanto a lo que es valorizado por el mercado, puesto que en 2025, todas las direcciones seleccionadas se equivalen, a excepción de la Avenida Atlántica, y de las calles Francisco Otaviano y Sá Ferreira, independientemente de la superficie del inmueble. Este dato sugiere que los inmuebles pequeños - conjugados, sala y dormitorio o los llamados “apartamentos compactos” - tuvieron una valorización superior a los inmuebles de mejor estándar que predominan en las calles Miguel Lemos, Constante Ramos o Bulhões de Carvalho.

Aunque la superficie media de los inmuebles residenciales transaccionados en Copacabana se haya mantenido estable en el período analizado – en torno a 80 m² -, a partir del recalentamiento del mercado pospandemia, mostrado en la Figura 4, se nota una ligera caída de la superficie media anual en los logradouros seleccionados, a excepción de la Avenida Atlántica.

Figura 4: Total de transacciones inmobiliarias residenciales en Copacabana – 2011^[6]/2025^[7]

Fuente: DATA.RIO – IPP/PCRJ

¿Acaso la dinámica inmobiliaria observada está siendo, de hecho, impulsada por una revalorización de los apartamentos pequeños o compactos? ¿Significa eso ser la causa del vaciamiento poblacional de Copacabana? No hay relación de causalidad inmediata, ya que depende del uso que se le esté dando al inmueble transaccionado. La valorización en sí apunta solo a una posible gentrificación, en la que familias de mayor poder adquisitivo están sustituyendo a las anteriores.

Se vuelve necesario, entonces, analizar si el uso de los inmuebles transaccionados se destina al uso residencial permanente u ocasional, o incluso solo como reserva de valor, manteniéndolos vacíos. Complementariamente, cabe considerar el comportamiento del valor de los alquileres, tanto los de larga duración como los de temporada. Eso es lo que veremos a continuación.

3  Los domicilios destinados al alquiler de temporada

En 2022, según el IBGE, existían 2.920.214 domicilios en el municipio de Río de Janeiro^[8], de los cuales la inmensa mayoría (97,87%) eran particulares permanentes, es decir, destinados al uso residencial familiar, a diferencia de los improvisados (0,08%) y de los colectivos (0,05%), que corresponden a asilos, pensiones, presidios, conventos, etc. De los 2.916.307 domicilios particulares permanentes identificados en el último Censo, 479.336 se encontraban no ocupados (16,43%), siendo 388.344 totalmente vacíos y 90.992 de uso ocasional, ya sea utilizados por el propio propietario o por terceros, mediante cesión o alquiler de temporada.

En el barrio de Copacabana, la proporción de domicilios desocupados fue mucho mayor. Del total de 84.630 domicilios particulares permanentes censados en 2022, nada menos que 20.499 estaban vacíos, representando cerca del 24%. Lamentablemente, no nos fue posible desagregar el dato para precisar el número exacto de aquellos destinados al uso ocasional. Sin embargo, si estimamos a partir de los mismos porcentajes obtenidos en el municipio, estos serían apenas 3.890 domicilios, lo que contradice fuertemente el hecho de que actualmente existan 11 mil inmuebles registrados en el barrio en una sola plataforma de alquiler de temporada.

Copacabana contribuye actualmente (Inside Airbnb, 2025) con el 31% de las unidades de hospedaje registradas por Airbnb en la ciudad^[9]. De los 13.009 alojamientos disponibles en el barrio, el 85% son apartamentos o casas enteras. Es decir, en 2025, los domicilios de uso ocasional destinados al alquiler de temporada ya representan más del 13% de los domicilios particulares permanentes existentes en el barrio, considerando que existen muchos otros sitios de alquiler de corta duración.

¿Habría sido esta una tendencia que se verificó en el período intercensal – 1.932 domicilios desocupados más en 2022 que en 2010 – y que se aceleró frenéticamente en los últimos 3 años?

Muy probablemente. Si observamos la lista de los “top hosts” disponibilizada por la plataforma anteriormente mencionada, notamos que los primeros 48 concentran 1.477 alojamientos, siendo casi la totalidad inmuebles enteros. La acumulación de inmuebles residenciales entre ellos presenta una variación de 156 a 16 inmuebles. Son inversores – tanto empresas como personas físicas –  que adquieren inmuebles residenciales, los reforman, amueblan y los colocan en el lucrativo mercado de alquiler de muy corta temporada. El período predominante es de 1 a 4 días.

Solo una pequeña parte de estos inmuebles puede haberse originado en lanzamientos inmobiliarios, ya que estos fueron exiguos en el período analizado. En efecto, entre 1996 y 2022 solamente 165 unidades residenciales recibieron habilitación de ocupación en Copacabana^[10]. Solo a partir de 2021, con incentivos urbanísticos concedidos en el ámbito del Programa Reviver Centro, se produjo un nuevo impulso constructivo en el barrio, con la autorización de ocho emprendimientos residenciales, totalizando 995 apartamentos^[11]. Sin embargo, todavía no es posible evaluar cuántos de estos ya están o serán destinados al alquiler de temporada.

Lo que sabemos, por ahora, es la publicidad realizada para estos nuevos lanzamientos en lo que se refiere a la oportunidad de inversión de “alta rentabilidad”. De hecho, según datos de SECOVI, Copacabana fue el segundo barrio de la Zona Sur con mayor valorización para alquiler residencial en los últimos doce meses, correspondiente al 20,1%, quedando detrás solo de Laranjeiras que, en el mismo período, presentó una variación de +30,2%^[12]. Cabe resaltar, sin embargo, que el valor del m² estimado por el organismo para alquiler residencial en el barrio —R$ 65,35 (en junio de 2025)— sugiere referirse solamente a los contratos de mediano y largo plazo, dado que resulta incompatible con los precios practicados en caso de hospedaje por día.

Para tener una idea de la discrepancia existente entre los valores de los alquileres de corto y largo plazo, basta una rápida visita a una popular plataforma de transacciones inmobiliarias. En ella, podemos encontrar apartamentos de cerca de 30 m², con valores que varían de R$ 190 a 250 por día^[13], dependiendo de la ubicación, lo que permite obtener un total mensual en torno a R$ 6 mil, en caso de que fueran alquilados continuamente. Los valores del alquiler de temporada también son incrementados en función de la estacionalidad, de fechas o eventos especiales, tales como Réveillon o conciertos de Madonna y Lady Gaga, entre otros.

La expectativa de una rentabilidad superior a la del alquiler tradicional puede realmente estar llevando a optar por el alquiler de temporada, pero necesitaremos una investigación más profunda para dimensionar el fenómeno. Además de la desocupación de los domicilios particulares permanentes, la búsqueda de la máxima rentabilidad del inmueble residencial conduce, consecuentemente, a la gentrificación, tanto por el aumento de los alquileres como del valor de las cuotas de condominio, de modo de atender requisitos como modernización, limpieza y seguridad de los edificios, como muestra el reportaje del diario O Globo^[14] sobre los cambios operados en el famoso Edificio Master, a partir de 2021.

Situado en la Calle Domingos Ferreira 125, en el valorizado Puesto 4, el edificio alberga 276 apartamentos tipo estudio, habiendo sido la vida cotidiana de sus moradores retratada en el premiado documental homónimo^[15], de Eduardo Coutinho, lanzado en 2002. El artículo anteriormente mencionado muestra que un tercio de las unidades ya está destinado al alquiler de temporada y que, de los 38 moradores de clase media baja y baja entrevistados en la película —jubilados, vendedores ambulantes, prostitutas, artistas decadentes o en inicio de carrera, entre otros— apenas 4 permanecen en el edificio. Además de la contratación de una arquitecta paisajista para la reforma de la portería y modernización, una empresa de seguridad presta hoy ese servicio al condominio, a través de 14 empleados.

Según algunos sitios investigados, el precio de los apartamentos de 35 m² alcanza valores que varían de R$ 450.000 a R$ 680.000, dependiendo del estado de conservación y de si están o no amueblados, “listos para habitar” en el lenguaje de los corredores inmobiliarios. Esto corresponde a un valor de m² de entre R$ 13.000 y 19.000, muy superior al promedio del barrio, o incluso de las vías seleccionadas que mostramos en el Gráfico 2 y en el Cuadro 1, en la sección anterior. No encontramos referencias para el alquiler de largo o corto plazo para esta dirección.

¿Será lo que ocurre en el Edificio Master la tendencia que explica el vaciamiento poblacional del barrio de Copacabana? Aunque tenga todo el sentido, no es posible extrapolar el todo a partir de una ínfima parte... Necesitamos más elementos que lo comprueben, más investigación.

4 Conclusión

El vaciamiento demográfico de Copacabana no es un fenómeno nuevo, y puede atribuirse a la combinación de un conjunto de factores, entre los cuales baja natalidad, envejecimiento o migración. En este artículo, buscamos arrojar luz sobre aspectos de la dinámica inmobiliaria que, eventualmente, estén contribuyendo aún más al decrecimiento poblacional que se mostró común a toda la zona sur en la última década. Con base en el análisis de datos del ITBI, vimos que logradouros antes menos valorizados, en los que predominan apartamentos pequeños, tuvieron una valoración superior a los demás. El crecimiento del alquiler de temporada, ya tradicional en el barrio con fuerte vocación turística, se reveló como la hipótesis más plausible, una vez reforzada por la subida de los alquileres, por artículos difundidos en los medios acerca de las transformaciones de antiguos edificios compuestos por apartamentos “conjugados”, y por los datos de una de las principales plataformas de alquiler de cortísima temporada.

Referencias

IBGE. Base SIDRA; DATA.RIO. Rio de Janeiro: Instituto Pereira Passos (IPP/PCRJ), [s.d.].

INSIDE AIRBNB. Rio de Janeiro. Disponível em: Inside Airbnb. Acesso em: 28 out. 2025.

O GLOBO. Edifício Master: duas décadas após filme, prédio em Copacabana está reformado, tem novo perfil de moradores e enfrenta desafios como os aluguéis de curta temporada. Rio de Janeiro, 5 jul. 2025.

PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO. Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU). Diagnóstico técnico do PMHIS/2025. Rio de Janeiro: Sistema de Licenciamento, 2025.

SABREN – SISTEMA DE ASSENTAMENTOS DE BAIXA RENDA. IPP/PCRJ. Dados preliminares do Censo Demográfico do IBGE 2022. Rio de Janeiro: Instituto Pereira Passos, 2022.

SECOVI RIO. Indicadores de locação. Disponível em: SECOVI Rio. Acesso em: 2 nov. 2025.

VELHO, Gilberto. A utopia urbana. Rio de Janeiro: Zahar, 1973.

ZAP IMÓVEIS. Disponível em: ZAP Imóveis. Acesso em: 2 nov. 2025.

Sobre la Autora

Rose Compans es arquitecta y urbanista, doctora en Planeamiento Urbano y Regional. Enseñó en las facultades de Arquitectura y Urbanismo de la UFRJ y del Instituto Metodista Bennett. Trabajó durante más de 30 años en la Prefectura de la Ciudad de Río de Janeiro y hoy actúa en la Cámara Municipal de Río de Janeiro. Tiene decenas de trabajos publicados en libros y revistas académicas, entre los cuales su premiada tesis de doctorado, titulada “Emprendedurismo Urbano: Entre el Discurso y la Práctica”.

Contribuciones de la Autora

Conceptualización, R.C.S.; investigación, R.C.S.; análisis, R.C.S.; redacción—preparación del borrador original, R.C.S.; redacción—revisión y edición, R.C.S.

Conflictos de Interés

El autor declara no tener conflictos de interés.

Sobre la Coleção Estudos Cariocas

La Coleção Estudos Cariocas (ISSN 1984-7203) es una publicación dedicada a estudios e investigaciones sobre el Municipio de Río de Janeiro, vinculada al Instituto Pereira Passos (IPP) de la Secretaría Municipal de la Casa Civil de la Alcaldía de Río de Janeiro.

Su objetivo es divulgar la producción técnico-científica sobre temas relacionados con la ciudad de Río de Janeiro, incluyendo sus conexiones metropolitanas y su inserción en contextos regionales, nacionales e internacionales. La publicación está abierta a todos los investigadores (sean empleados municipales o no), abarcando áreas diversas — siempre que aborden, parcial o totalmente, el enfoque espacial de la ciudad de Río de Janeiro.

Los artículos también deben alinearse con los objetivos del Instituto, a saber:

1. promover y coordinar la intervención pública en el espacio urbano del Municipio;
2. proveer e integrar las actividades del sistema de información geográfica, cartográfica, monográfica y de datos estadísticos de la Ciudad;
3. apoyar el establecimiento de las directrices básicas para el desarrollo socioeconómico del Municipio.

Se dará especial énfasis a la articulación de los artículos con la propuesta de desarrollo económico de la ciudad. De este modo, se espera que los artículos multidisciplinarios enviados a la revista respondan a las necesidades de desarrollo urbano de Río de Janeiro.